解体はハウスメーカーに頼むべきか、外部業者か？

こんにちは！さくパパです。

今日のテーマは既存建物の取り壊しです。

※ローンと解体という地味な話なので、写真がありません…。

私たちは実家建替えなので、既存建物の解体が必要です。これがかなり高額で、平気で数百万円かかってしまいます…。この解体費用が要因となって希望するハウスメーカーとの契約を考え直す方もいらっしゃると思います。

そこでよく費用削減策として出てくる手法が、外部の解体業者に直接依頼する、です。私たちも金額がネックとなったメーカーからは、外部業者への依頼をお勧めされました。

確かに外部業者に見積もりを取ると2、3割安くなるのですが、実は落とし穴があります。その辺りも含めて解説したいと思います。

●ハウスメーカーへの解体依頼について

解体が必要なケースは主に２つです。土地物件で既存家屋があるケース、もう一つは両親や親族の土地に既存家屋を壊して建て直すケースです。前者の場合、土地購入時の交渉で解体費用と削減可能かもしれません。後者は交渉が中々難しいかもしれません…。

唯一減額できるケースとして、ハウスメーカーのキャンペーンを上手く使う方法があります。大手ハウスメーカーでは営業の一環で、建替え応援キャンペーンなるものを開催しています。

①引越し費用 ②仮住まい費用 ③解体工事費用 の3つの費用の一部をハウスメーカーが負担するものです。上手く使えば大幅な減額となりますので、チェックしましょう！

https://sfc.jp/ie/area/event/result/044753/

ハウスメーカーでの解体におけるメリット:

① 煩雑な手続きの一本化

　既存建物の解体時には、謄本関係の整理から建設リサイクル法の届出、法令に沿った廃棄処分が必要です。一つ一つ丁寧に対応しないと問題になりますし、工期の遅れや、最悪法令違反になりかねません。その点大手ハウスメーカーはコンプライアンス部門が機能しますから、実績ある解体業者に依頼し丁寧かつ法令に沿った処理を確実に行なって頂けます。また謄本関係や建設リサイクル法の届出、役所とのやり取りも営業さんにお任せできます。

②解体費用を提携住宅ローンに組み込める

外部業者に解体を頼んだ場合、基本ハウスメーカー提携の住宅ローンに組み込むことができません。au自分銀行など一部の住宅ローンは解体費用もローンに組み込めますが、ハウスメーカー提携にすることができません。詳しい予算比較は後ほど紹介します。

ハウスメーカーでの解体におけるデメリット:

これはシンプルに高い、ということです。そのほかのデメリットは特にありません。

軽量鉄骨3階建、東京都内の解体の場合、税込で600万ほど必要でした。

外部業者での解体におけるメリット:

こちらもシンプルに安い、ということです。施工品質は手続き一本化については、ハウスメーカー提携を上回ることはまず無いと思います。

私たちが見積もり依頼したメーカーでは、同じ条件で350万でした。メーカーとの差額は250万となります。

外部業者での解体におけるデメリット:

①手続きが煩雑

ローンは提携を使えないため自前での契約が必要、外部業者とハウスメーカーとの仲介や調整、謄本手続きや建設リサイクル法手続きも必要です。特に既存建物を一部残す場合、どこを壊しどこを残すか、図面を基にした外壁業者とハウスメーカーとの調整打ち合わせが必要です。家づくり初心者にとっては、中々大変だと思います。

②提携ローンが使えない

解体費用をローンで賄う場合、提携外のローンを探し契約する必要があります。このデメリットは大きく、提携ローンが使えない場合、繋ぎ融資が必要です。融資事務手数料に金利支払いが必要です。借入金額にもよりますが、100万程の手数料に金利15万ほどかかります。これらの金額も含めると、外部業者との金額差は減ります。

解体費用を頭金として自己資金で賄う場合は、提携ローンを使えますので、繋ぎ融資は不要です。金額差の分得することになります。私たちはなるべく頭金を減らし、その分の資金はNIISAや投資に回す作戦をとりました。そのため、ハウスメーカーである住友林業に解体も依頼しています。

●まとめ

解体は費用が高く、減額を考えたいポイントです。しかし減額するためには、①十分な自己資金があり解体費用を賄えること、②図面を基にした煩雑な手続きを行えること、③建設リサイクル法を守る優良な解体業者を見つけられること、以上3点がポイントになりそうです。

ハウスメーカーによる解体では、たまに行われる建替えキャンペーンが減額ポイントとなりそうです。参考になれば幸いです。